+++ Begehrtes Liebhaberobjekt mit separatem idyllischem Garten + Hütte +++

# Objektbeschreibung
In herrlicher Lage von Stuttgart-Rohr bieten wir Ihnen eine Doppelhaushälfte auf einem 451 m² großen Grundstück an, welches liebevoll mit Rasen, Bäumen und ausgewählten Bepflanzungen angelegt wurde.

Ein besonderes Highlight sind die großzügige Terrasse im Erdgeschoss (ca. 18 m²) sowie der herrliche Balkon im Obergeschoss mit ca. 7 m², die besonders in den Sommermonaten zusätzlichen Wohnraum werden.

1995 wurde ein geräumiges Gartenhaus mit viel Platz im ebenen Gartenbereich errichtet. Dieser ist quasi wie ein „Wochenendgrundstück“ zu betrachten, da er nicht direkt am Haus angrenzt, sondern über einen seitlichen Weg neben dem Haus erreichbar ist; ebenerdig, mit Rasensaat und ausgesuchter Bepflanzung angelegt, Gartenhütte mit Wasser und Strom.

Der Garten ist ein absolutes Paradies für Kinder. Aber auch Erwachsene können hier ihre Seele baumeln lassen und den Alltag durch die absolute Ruhe schnell vergessen.

Der Charme dieser Immobilie ist unwiderstehlich und besticht durch die großzügige ca. 101 m² Wohnfläche, die sich wie folgt aufteilt:

EG: Flur, Küche, Gäste-WC, Wohnen/Essen sowie Terrasse
OG: Flur, 3 Zimmer, Bad/WC und Balkon,
DG: Ca. 18 m² Bürofläche - zur Nutzfläche zugeschlagen
UG: Flur, Wasch-/Heizraum, Sauna für 2 Personen, Hobbyraum, separates WC,
weiterer Raum sowie ein Gewölbekeller (ca. 45 m² Nutzfläche und voll
unterkellert).

Ein gemütlicher Kamin verschafft ein behagliches Gefühl im Wohnbereich.

Hier versprechen wir Ihnen nicht zu viel. Sollten Sie neugierig geworden sein und wir Ihr Interesse geweckt haben, dann fordern Sie über das Kontaktformular mit Vervollständigung Ihrer kompletten Adressangaben das Exposé an.

Um sich einen persönlichen Eindruck zu verschaffen, stellen wir Ihnen diese Immobilie auch gerne bei einem individuellen Besichtigungstermin vor.

Wir freuen uns über Ihren Anruf!

# Ausstattung
Das Haus befindet sich in einem top-gepflegten Zustand und wurde nach einer grundlegenden Sanierung 1993 im Laufe der Jahre auch energetisch auf moderne Wohnbedürfnisse angepasst.

Besondere Ausstattungsmerkmale sind:

- großflächiges Raumangebot mit viel Gestaltungspotenzial,
- gemütlicher Heizkamin im offenen Wohn- und Essbereich,
- isolierverglaste Kunststoff- und Dachflächenfenster mit Kunststoffrollläden,
- modernes Tageslichtbad (2016) und zwei separate WC's,
- herrliche Außenbereiche (Garten mit Gartenhäuschen, Terrassen und Balkon),
- Gas-Brennwert-Heizungsanlage von 1993 mit zentraler Warmwasserversorgung
sowie zusätzlich Infrarotheizung,
- Solaranlage zur Wassererwärmung,
- TV-Kabelanschluss,
- verschiedene Abstellräume im Untergeschoss.

Ein Pkw-Außenstellplatz neben dem Haus mit direktem Zugang zum Garten rundet das Angebot ab.

# Weitere Angaben
Separate WCs: 2
Garagen/Stellplätze: 1
Verfügbar ab: kurzfristig
Objektzustand: modernisiert
Qualität der Ausstattung: Standard
Bodenbelag: Fliesen, Laminat

Käuferprovision: 2,38 % inkl. MwSt.

Grundstücksfläche: ca. 451 m²
Vermietbare Fläche: ca. 101 m²
Nutzfläche: ca. 63 m²
Bürofläche: ca. 18 m²

# Lagebeschreibung
Die Rohrer Höhe liegt im südlichen Bereich von Stuttgart und bietet eine hervorragende Infrastruktur gepaart mit einem hohen Freizeitwert.

Das Haus selbst befindet sich in einer Einbahnstraße mit reinem Anliegerverkehr, wodurch absolut ruhiges Wohnen gewährleistet ist.

Mit den Linien S1, S2 und S3 ist Rohr sehr gut in das Stuttgarter Stadtbahnsystem eingebunden. Die S-Bahnhaltestelle „Rohr“ befindet sich ca. 15 Gehminuten entfernt.

Auch die Anbindung an die A8 und A81 sowie die Bundesstraße 14 sind von Rohr schnell erreichbar.

Alle Einkaufsmöglichkeiten für den täglichen Bedarf, sämtliche Schularten und Kindergärten, Ärzte, Banken sind in unmittelbarer Nähe.

Insgesamt gesehen also ein hervorragender Familienstandort mit sehr kurzen Wegen zum Wohnen und Leben.

# Sonstiges
Bitte fordern Sie zunächst unser ausführliches Verkaufs-Exposé an. Erst danach kann ein individueller Besichtigungstermin vereinbart werden.

Eine Exposé-Anforderung nur unter Angabe der reinen E-Mail-Adresse ist nicht möglich, sodass wir Sie bitten möchten, Ihre komplette Adresse anzugeben. Danke.

Wir bitten um Kenntnisnahme, dass auch diesem Verkaufsauftrag das in unserem Hause seit über 50 Jahren übliche Alleinverkaufsmandat zugrunde liegt und wir vom Eigentümer beauftragt sind, alle wesentlichen Gespräche und Verhandlungen zu führen.

# Energie
Energieausweis: Energiebedarfsausweis
Endenergiebedarf: 269.98 kWh(m²*a)
Energieverbrauch für Warmwasser enthalten
Energieeffizienzklasse: H
Gültig bis: 2033-05-07
Baujahr (gemäß Energieausweis): 1952
Heizungsart: Zentralheizung
Wesentliche Energieträger: Gas

Anbieter-Objekt-ID: MS-DHH-SRO-V12-1